이재명 대통령이 지난 18일 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 개편 방침을 사실상 공식화했다. 국민의힘과 일부 보수언론은 ‘세금 폭탄’과 매물 잠김 가능성 등을 거론하며 조세 저항을 자극하는 듯한 모습이다. 장특공제가 애초 취지와 달리 ‘똘똘한 한채’ 현상과 자산 양극화를 키워온 만큼, 이제는 현실에 맞게 제도를 전면적으로 손볼 때다.

이 대통령의 발언은 “(장특공제는) 집 한채 가진 실거주 국민에게까지 세금 폭탄을 안기겠다는 것”이라는 정점식 국민의힘 정책위의장의 주장에 대한 반박 과정에서 나왔다. 이 대통령은 장특공제에 대해 “‘거주 여부와 무관하게’, 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라고 말했다. 정부는 실거주 1주택자에 대한 혜택 축소는 검토하고 있지 않은데도 정 의장이 여론을 호도하고 있다는 취지다.

장특공제는 1주택자가 12억원 초과 주택을 10년 이상 보유·거주한 뒤 팔면, 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 1989년 도입 당시 주택 장기 보유를 유도해 단기 투기를 억제하고, 오랜 기간 누적된 자본이득을 한번에 실현할 때의 세부담을 완화한다는 명분이 있었다. 그러나 이 제도는 2010년대 이후 고가 아파트 투자에 대한 사실상의 인센티브로 작동해왔다. 고가 주택일수록 공제액이 커지기 때문이다. 이명박 정부 시절 제도 완화로 이런 역기능이 커졌다. 도입 당시 10년 이상 보유 시 최대 30%였던 공제율은 2009년 최대 80%까지 대폭 상향됐다. 문재인 정부가 2021년 ‘거주’ 요건을 추가해 현재는 최대 공제율을 ‘보유 40%+거주 40%’로 바꿨으나, 이미 심화된 고가 주택 쏠림과 자산 불평등을 되돌리기에는 턱없이 부족하다. 이 대통령의 구상은 ‘보유’ 요건을 단계적으로 축소·폐지하겠다는 의미로 읽힌다.

주요국도 1주택자의 세부담을 줄여주지만, 그 수준은 한국과 큰 차이가 있다. 국회예산정책처 용역 보고서를 보면, 1주택자가 10억원에 산 집을 10년간 보유·거주한 뒤 30억원에 팔 경우 양도세 부담은 미국이 한국의 4.4배, 일본이 3.1배, 영국이 6.1배였다. 제도가 시대적 환경과 시장 구조 변화에 따라 손질되는 것은 당연하다. 장특공제는 ‘1주택+실거주’ 유인을 강화하면서 조세 형평성을 높이는 방향으로 재설계해야 한다. 대통령이 큰 방향을 제시했으니, 이제 정부가 심도 깊은 검토를 통해 조세 저항과 부작용을 최소화할 수 있는 구체적 개편안을 마련할 차례다.