서울 전역과 경기도 12개 시를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶고 대출 규제도 대폭 강화한 정부의 ‘10·15 주택시장 안정화대책’이 전월세시장에 끼칠 영향에도 관심이 쏠리고 있다. 정부의 이번 초고강도 3중 규제는 수도권 갭투자를 틀어막고 주택시장 과열을 잡는 효과가 기대되지만, 한편으로는 전세 매물 감소에 따른 전셋값 상승과 함께 ‘전세의 월세화’를 가속화하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다.

16일 부동산 업계 말을 종합하면, 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·27 대출 규제’ 이후 서울·수도권 아파트 전월세 가격이 심상치 않은 흐름을 보이는 가운데, 더 강도높은 대출·거래 등 규제가 나오면서 전월세시장에도 불안감이 드리워지고 있다.

한국부동산원의 주택가격 통계를 보면, 서울 아파트 전세가격은 올해 1월 0.0%, 2월 0.07% 등 안정세를 보였으나 대출 규제가 시행된 6월 0.33%로 뛰어오른 뒤 9월에는 0.39%로 상승폭을 키우고 있다. 서울 아파트 월세가격 역시 지난 1~5월에는 월간 0.10~0.21% 수준으로 안정세를 보이다가 6월 0.29%를 기록하더니 9월에는 0.33% 올라 월간 최대 상승폭을 보였다. 같은 기간 매매가격 상승폭에 견줘 유사한 흐름이지만, 최근 아파트 시장에서 전세 매물이 줄어들고 반대로 월세 매물은 증가하면서 ‘전세난’ 우려감이 커지는 것은 사실이다.

일선 부동산 현장에선 지난 6·27 대책의 주택담보대출·전세대출 규제가 전세 매물 감소를 불러온 요인으로 작용했다고 지적한다. 서울 마포구의 한 공인중개사는 “지난 6·27 대출 규제 때 ‘소유권 이전부 전세자금 대출’이 금지된 뒤부터는 점차 전세의 씨가 마르고 대신 반전세(보증부 월세)로 돌리는 매물이 늘어났다”고 말했다. 소유권 이전부 전세대출은 매수자가 집을 살 때 임차인의 전세 대출금으로 잔금을 조달하는 방식인데, 갭투자 방지 차원에서 지난 6·27 대책에 따라 은행권 취급이 전면 금지됐다.

시장에서는 이런 상황에서 ‘10·15 대책’에 따라 1주택자의 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 서울·수도권 토지거래허가구역 지정으로 임대 목적의 매입까지 막히면 전세 물건은 더 줄어들 수 있다고 보고 있다. 특히 최초 입주 때 대량의 전세 계약이 체결되고 2년마다 주기적으로 전세 물량이 나왔던 신축 아파트 단지를 중심으로는 전세 공급 감소 효과가 크게 나타날 것이라는 분석이 나온다. 신축 아파트도 주담대를 이용한 계약자는 실거주 의무가 발생하기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가격 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자와 전셋값 상승 악순환은 끊어지겠지만, 보증부 월세 증가 등 임차인의 주거비 부담은 숙제가 될 것”이라고 진단했다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “전세의 월세화로 월세가격이 올라가는 부분에 대해선 월세 공제 확대 등 혜택을 검토할 것”이라고 말했다.

최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr