정부가 총선을 앞두고 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화를 대대적으로 추진하기로 해 총선 민심과 시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠린다. 재건축·재개발은 제도보다 부동산 경기에 영향을 크게 받는 터라 이번 조처에 따른 사업 촉진 효과는 제한적인 반면 수혜가 거론되는 일부 지역의 집값만 들썩이는 부작용만 커질 수 있다는 평가가 나온다.

10일 국토교통부 발표를 보면, 이번 대책은 준공 뒤 30년이 지난 노후 공동주택은 ‘안전진단’을 받지 않아도 일단 재건축에 착수할 수 있도록 하고 재개발 사업지는 건축물의 노후도 요건을 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화하는 게 핵심이다. 시장에선 지은 지 30년이 지났고 안전진단을 추진 중이던 서울 강북권 등 노후 아파트 단지들이 앞다퉈 재건축추진위원회 구성에 나설 것으로 예상한다. 노원·강남·강서·도봉구 등지에 이런 단지가 많다. 안전진단에 들어가는 비용 등의 문제로 재건축 추진에 어려움을 겪던 곳들이기도 하다.

이런 곳에선 주택 소유주 동의(75% 이상)만 있다면 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등이 가능해진다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 돼 사업 기간이 최대 3년 정도 단축된다. 국토부는 전국적으로 재건축에서만 75만가구(수도권 55만가구, 지방 20만가구)가 혜택을 볼 수 있을 것으로 추산한다.

시장에선 안전진단을 뒤로 미루고 건축 연한을 재건축의 우선 기준으로 바꾼다고 해도 전반적으로 재건축 사업이 속도를 더 내기는 어렵다고 본다. 실제 현 정부 들어 안전진단 기준을 부분 완화한 뒤에도 목동·상계동 등 노후 대단지의 재건축 사업 진척은 여전히 지지부진한 터다. 규제 완화보다 원자재 가격 상승에 따른 건설 원가 부담 확대, 재건축 계획을 둘러싼 지방자치단체와 주민 간 이견 등 사업에 영향을 끼치는 다른 변수가 있어서다. 이런 까닭에 이번 조처로 개발 기대감만 높아지면서 노후 아파트 집값만 들썩일 것이라는 분석이 나온다.

안전진단 절차를 사업인가 전까지 밟도록 미루는 게 되레 재건축 사업의 불확실성을 높일 수 있다는 시각도 있다. 조합을 구성하고 재건축 정비계획도 세웠지만 안전진단을 통과하지 못하게 될 경우에는 사업이 좌초하면서 일몰 비용이 발생하는 등 주민들에게 돌아가는 피해가 커질 수 있어서다.

국토부는 이런 우려를 씻기 위해 30년 이상 된 아파트라면 통상 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 안전진단 기준을 노후도, 생활불편 중심으로 바꾸겠다는 방침이다. 그러나 안전진단 요건은 입법이 아닌 국토부의 지침 규정이어서 정권이 바뀌는 경우 다시 강화될 가능성이 상존한다. 실제로 문재인 정부는 안전진단 요건을 구조안전성 중심으로 강화했으나 윤석열 정부는 지난해 1월 이를 노후도와 경제성 위주로 완화한 바 있다. 현재 재건축 안전진단 평가항목 배점은 ‘구조안전성’ 30%, ‘주거환경’ 30%, ‘설비노후도’ 30%, ‘비용편익’ 10%로 구성돼 있다.

백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “안전진단을 뒤로 미룰 게 아니라 사회적 합의에 따라 법으로 규정하고 형편이 어려운 재건축 추진 단지에 대해선 안전진단 비용을 지원해주는 게 바람직하다”며 “조합은 구성했는데 만일 추후 안전진단에서 막히는 경우 상당 기간 재건축이 중단되는 등 후유증이 커질 수 있다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr