1998년부터 2007년까지 10년 동안 한국에서 발생한 개발이익(지가 상승분)은 2002조원에 이르지만 양도소득세와 개발부담금을 통해 환수한 개발이익은 35조원으로 1.7%에 그친 것으로 조사됐다. 이는 이 기간에 토지 가격 상승으로 인한 2002조원의 이익 대부분이 토지·주택 소유자들의 불로소득으로 돌아갔음을 뜻한다.

세종대 행정학과 변창흠(사진) 교수는 최근 대한국토도시계획학회 학술대회에서 발표한 ‘개발이익 환수규모 추정과 개발부담금제도 개선방안 연구’라는 논문에서 이렇게 밝혔다. 변 교수는 이 논문에서 “1998년 한국의 총지가는 1472조원에서 2007년 3171조원으로 1700조원이 늘어났고 개발이익도 1998년 -114조원에서 2007년 302조원으로 늘어났다”며 “이 기간에 발생한 누계 개발이익은 2002조원에 이른다”고 밝혔다. 이 기간에 국내총생산은 417조원, 공시지가는 1579조원 늘어난 것으로 조사됐다.

개발이익은 1998년 외환위기로 인해 -114조원으로 떨어졌으나, 1999년에 53조원으로 회복됐으며, 2002년 207조원, 2004년 383조원으로 늘어나다가 부동산 투기가 절정에 오른 2006년에 646조원으로 치솟았다. 이런 개발이익(지가 상승분)은 2006년의 국내총생산 848조원의 76%에 이르는 규모다.

그러나 양도소득세와 개발부담금 등을 더한 개발이익 환수액은 1998년 3조원에서 2007년 5조원으로 2조원가량만 늘어났으며, 이 기간의 개발이익 환수 총액도 35조원으로 전체 개발이익 2002조원의 1.7%에 불과했다. 양도세를 제외한 순수한 개발부담금, 개발제한구역 훼손부담금 등은 7조원으로 전체 개발이익의 0.4%였다. 개발이익 환수 총액에 취득세·보유세 등 토지 관련 세금을 모두 더한 금액도 116조원으로 전체 개발이익의 5.8%였다. 10년 동안 개발사업에 따른 지가 상승으로 생긴 이익 2002조원 가운데 각종 세금과 부담금을 제외한 1886조원이 모두 토지·주택 소유자에게 돌아간 셈이다.

변 교수는 “개발사업으로 인한 지가 상승 이익분 2002조원 가운데 대부분이 불로소득이 됐다”며 “각종 비과세 혜택이나 세금 감면 등으로 인해 이 불로소득을 제대로 환수하지 못하고 있다”고 밝혔다. 변 교수는 “개발이익을 전체적으로 어느 정도까지 환수할 것인지 사회적으로 합의해야 한다”며 “개발이익 환수율을 높이기 위해서는 양도세와 개발부담금의 부과 대상을 확대하고 세율을 높이는 것이 필요하다”고 강조했다.

김규원 기자 che@hani.co.kr