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사회사회일반

“먼저 잡는 사람이 돈 번다”던 땅…현지 가보니 ‘죽은 땅’

등록 :2021-12-29 04:59수정 :2021-12-29 07:20

[더탐사-2천만원짜리 욕망의 기획자⑦] 쓸모없는 땅들의 쓸모
기획부동산 “5년 안 평택처럼, 3년 안 1.5배”
지자체·국토부 확인해보니 맹지라 가치 적어
주민 “평당 150만원 팔다니 미친 사람들”
12월7일 오후 해무가 잔뜩 낀 충남 당진시 석문면 일대. ㅎ사는 석문면 일대 임야를 평당 130만∼150만원에 팔았다. 오른쪽 상단에 미분양으로 텅 빈 석문국가산업단지가 보인다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr
12월7일 오후 해무가 잔뜩 낀 충남 당진시 석문면 일대. ㅎ사는 석문면 일대 임야를 평당 130만∼150만원에 팔았다. 오른쪽 상단에 미분양으로 텅 빈 석문국가산업단지가 보인다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr

<한겨레> 탐사기획팀은 언론 최초로 기획부동산에 취업해 서민들을 자극해 땅을 사도록 떠미는 부동산 기획의 세계를 밀착 보도했다. “돈 없는 이들도 땅으로 돈 벌 수 있게 쪼개 판다”는 그들의 말과 ‘사람에게 속아도 땅은 믿는다’는 중하류 인생의 말은 어울렸다. 그렇다면 남은 질문은 하나다. 덜 가진 자들이 반전을 꾀하며 산 땅은 과연 쓸모가 있을까. 순수의 땅은 어떻게 욕망의 땅이 되었을까. 그 땅의 말을 들어보았다.
석문면은 충남 당진시의 최북서부에 위치한 어촌이었다. 35년 전까지는 삼면이 바다로 둘러싸여 있던 땅이다. 여객선이 드나들었고, 바다와 맞닿은 땅은 주로 염전이었다. 간척지를 ‘개발’해 농경지와 국가산업단지(산단)를 만들겠다던 전두환 정부는 3년의 시차를 두고 2개의 방조제 공사 계획을 밝혔다. 대호 방조제와 석문 방조제다. 두 방조제 사이에 놓이게 된 석문면은 이제 한 면만 바다와 닿은 채 농지와 산단을 땅으로 품게 됐다.

“땅 가치가 없으면 누가 삽니까. 3년 안에 1.5배는 보는 거고 그 이상을 보는 거죠.”

땅을 설명하는 목소리가 거침없었다. 지난 11월5일 서울 강남의 기획부동산 ㅎ사 응접실에서 만난 박정자(가명·59살) 부장은 당진시 석문면 삼화리·통정리 땅을 두고 “뒤로는 굴뚝 없는 첨단 공장들이 들어설 석문국가산업단지가 있어 공장 공사 인력 등을 포함해 최대 75만명의 유동인구가 유입되고 인근에는 석문역이 2025년 개통을 앞두고 있다”고 했다. 영원히 망하지 않을 기간산업 제철소들이 현재 가치를 보장하고, 국가의 미래 먹거리가 될 ‘수소 산업단지’가 땅의 미래가치를 끌어갈 것이라고 했다. 그러면서 석문국가산업단지 일대를 놓고선 “5년 안에, 삼성 공장이 들어선 평택처럼 될 것”이라고 했다. 너무나 완벽한 조건이어서 듣는 사람이 다 조바심이 날 지경이었다. 말에 쐐기가 박혔다. “평택이면 그냥 500만원이 넘을 이런 땅을 평당 150만원에 사는 건 행운입니다. 당진시장이 보증하는 입지라서 먼저 잡는 사람이 바로 돈 버는 임자”라고 했다.

하지만 <한겨레>가 지난 11월3일, 16일, 19일 세 차례에 걸쳐 확인 취재한 현장의 땅은 전혀 다른 말을 하고 있었다. 삼화리·통정리 땅은 논밭을 낀 야트막한 임야였고 뭣보다 두 곳 모두 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 ‘맹지’였다. 먼저 삼화리 땅은 항공사진으로 보면 일대는 더할 나위 없는 농촌의 형상(<그림 1>)이다. “유동인구를 보장하고 500m 내에 있다”는 석문역은 여객은 취급하지 않는 화물 전용역이었다. 오래전부터 지역민들은 알고 있는 정보였다. 그나마 아무리 빨라도 2027년 개통 예정으로, 아직 부지 선정조차 안 되어 있는 상태였다.

<그림 1>. ㅎ사에서 평당 130만원에 판매했던 충남 당진시 석문면 삼화리의 한 임야. ㅎ사는 한 필지에서 8개 필지로 쪼개진 뒤 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 팔았다. 지적도상 살펴보면 인근 임야 또한 이미 기획부동산에 팔려 필지가 분할된 것으로 추정된다. ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

통정리 땅 맞은편에 집을 짓고 사는 40대 남성은 “3년 전에 도로에 붙어 있는 이 땅을 평당 30만원 주고 샀다. 도로도 안 붙어 있는 저 땅을 150만원에 파는 사람들은 미친 사람들”이라고 했다. 인근 부동산 중개업자는 “뭘 취재하는 것인지는 알겠는데, 지역 상권 문제도 있으니 답변은 하지 않겠다”고 말했다. ㅎ사는 통정리 땅 인근의 38번 도로가 확장된다고 소개했지만, 당진시 관계자는 “38번 도로는 확장공사 계획이 없으며, 석문국가산업단지는 여전히 30%가량이 미분양 상태”라고 밝혔다.

&lt;한겨레&gt; 기자가 취업했던 기획부동산 ㅎ사에서 지난달 평당 150만원에 판매한 충남 당진시 석문면 통정리의 한 임야. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr
<한겨레> 기자가 취업했던 기획부동산 ㅎ사에서 지난달 평당 150만원에 판매한 충남 당진시 석문면 통정리의 한 임야. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr

석문면 땅의 내일은 홍지아(가명·42살)씨가 지난날 샀던 땅의 오늘일지 모른다. 홍씨는 기획부동산에 의해 땅을 산 피해자다. 경매회사를 겸하는 경기 남부권의 한 부동산업체에서 일하던 ‘아는 언니’의 권유로 땅을 산 때가 2015년 여름이다. 지분투자 방식으로 경기도 시흥시 군자동의 산○○○번지를 100평 샀다. 평당 48만원을 줬다. 그 땅은 예나 지금이나 공시지가가 8만원 안팎이다. 홍씨에게 땅을 권한 언니는 오래전부터 부동산 쪽 일을 했었는데 “정말 좋은 땅이 있어 나는 물론 엄마랑 동생도 샀다”고 했다. 홍씨도 ‘재테크는 부동산’이란 생각으로 공부하며, 나름 시흥 지역도 잘 알고 있는 터였다. 언니가 땅을 가족들에게도 팔았다고 하니 믿음이 갔다. 홍씨는 “답사를 가서 본 풍경이 결정적이었다”고 말했다. 앞으론 시흥시청이 보이고, 옆으로는 아파트 건설 현장이 들어서 있었다. 땅을 팔던 언니는 “여기는 무조건 5년 안에 개발되고, 그럼 5배 오른다. 옆으로 장현지구, 은계지구가 들어왔는데 이제 다 포화이고 개발할 수 있는 땅은 이제 여기밖에 안 남았다”고 말했다. 필지가 워낙 커서 여러 명이 사야 하는데 구매자 중에 “삼성 다니는 사람도 있다”고 했다. 홀린 듯 구매했다.

7천여평 한 필지는 쪼개져 그렇게 51명의 땅이 됐다(<그림 3>). 홍씨는 “여러 명이 동시에 투자를 한다는 점이 오히려 의심을 줄였다. 다들 똑똑하게 판단했으리라 생각했다. 그 돈을 종잣돈으로 아파트 살 돈을 모았거나, 분양을 받았다면 주머니가 더 좋았을 텐데….” 7천평 땅의 지분을 나눠 사들인 상당수는 홍씨처럼 문턱 낮아진 투기가 자신에게 온 기회라고 여긴 사람들이다. 다만 그땐 그게 ‘쪼개기’라는 걸 몰랐을 사람들.

<그림 3> 홍씨가 구매한 경기 시흥시 군자동의 한 임야는 개발제한구역이기에 검증 절차를 밟는 게 사실상 무의미하다. ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

땅 개발은 민간개발 내지 공적개발로 이뤄진다. 지분이 쪼개진 땅은 어떤 형태의 개발도 쉽지 않다. 민간 개발업자는 개발하려는 필지의 공동 지분 소유자가 많을 경우 개발 대상의 후순위로 놓는다. 이해관계가 복잡하기 때문이다. 물론 필지가 가치 있다면 지분자 모두의 동의를 받아서라도 사들인다. 다만 그 과정이 지난해 선호하지 않을 뿐이다. 땅 임자들을 전부 접촉해야 하는데, 상속이 이뤄지면 상속자가 누군지 주소도 알 수 없는 일이 흔하다. ‘기적적’으로 모두가 동의한다고 해도 민간 개발업자는 공시지가 또는 주변 실거래가를 기준으로 보상가를 정하거나 환지방식 보상(개발 뒤 일정 규모의 토지 소유자에게 보상)을 적용하는데, 지분 소유자 경우 환지 보상에선 제외된다. 홍씨 땅의 경우 공시지가가 8만원 안팎이니, 민간 개발업자가 100%를 더 쳐준다고 해도 보상가는 16만원이 될 것이다. 홍씨는 이미 그 땅을 48만원에 샀다. 6년 전에 말이다.

공적개발의 경우 모든 과정이 충족되어 개발이 이뤄진다 해도 ‘공익사업 토지보상법’에 따라 공시지가 1.5배의 보상 뒤 처분하게 된다.

‘결정적’으로 홍씨가 산 땅은 장현지구와 은계지구 사이에 묶인 개발제한구역이다. 길 없는 맹지에다 시흥시청이나 아파트 단지와도 거리가 있어 보였다. 홍씨는 “2번이나 답사를 갔다”고 했는데, ‘기획자’가 다른 땅을 보여준 게 아닐지 의심될 정도였다. 솔깃해진 순간부터, 심지어 어떤 개발이 발생하더라도 그 땅으론 수익을 좀처럼 낼 수 없는 부동산 기획 세계에 포획된 셈이다.

땅을 담보로 대출을 받는 것은 가능할까. 그마저도 불가능하다. 기획부동산 전문 법률사무소 포유의 김경남 변호사는 “쪼개진 지분은 원칙적으로 은행 대출이 불가하다. 대출은 필지 전체에 대해 해주는 것인데 공유지분으로 쪼개진 필지의 경우 모두의 동의를 얻어야 한다”고 말했다. 모든 설명을 들은 홍씨는 그럼에도 여전히 땅에 대한 미련을 버리지 못하는 눈치였다. “그래도 등기는 나왔으니까, 자식한테라도 물려주면 되지 않을까요. 소송을 걸 수도 없고, 판매한 언니는 연락도 안 되고…, 포기하고 있으면 그래도 언젠가는 뭐가 되지 않을까요.”

홍씨가 2015년 기획부동산을 통해 사들인 경기 시흥시 군자동의 한 임야 앞에는 ‘개발제한구역’ 표지판이 설치돼 있다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr
홍씨가 2015년 기획부동산을 통해 사들인 경기 시흥시 군자동의 한 임야 앞에는 ‘개발제한구역’ 표지판이 설치돼 있다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr

경기 남부권의 평택, 안산, 시흥 등을 주 무대로 삼던 ‘부동산 기획’이 서해안 인근 중부권으로 뻗쳐 내려온 건 10여년 전이다. 경기도 땅값이 가파르게 오른 것이 크게 작용했다. 모든 부동산 기획자들은 저렴한 땅을 비싸게 팔려고 한다. 경기도 일대의 땅을 중개했던 한 업자는 “땅을 보는 논리야 뭐 간단합니다. 싸게 사서 비싸게 팔거나, 지금 가치가 없는 땅을 오른다고 해서 팔거나. 땅의 이익 실현은 어차피 당장이 아니니까 훗날 오를 거란 믿음으로 거래를 하는 건데 경기도보다 중부권 땅이 더 싸고, 호재야 미래의 일인데 평택이나 당진이나 엎어치나 메치나 같은 거죠. 당진 쪽 땅 그렇게 판 지 오래됐습니다. 그때나 지금이나 개발 호재는 같고요”라고 말했다.

평택 등 경기남부권 땅을 설명할 때 등장했던 호재가 중부권 땅들에 그대로 등장한다. 역세권이니, 학세권이니, 유동인구 유입이, 주변 산업단지가 있으니 배후도시 확장 수요가 있을 것이란 등 판박이다.

<한겨레> 취재에 응한 중부권(당진시·서산시·평택시·예산군) 현지 부동산 관계자들은 한목소리로 부동산 기획자들이 그런 방식으로 판 땅들에 대해 “파는 사람만 돈을 버는 것”이라고 지적했다. 한 중개업자는 “중부권 땅을 무대 삼아 뜨내기로 하다가 땅 한군데 팔면 사업자 죽이고 회사 없애고 뜨는 영업”인데 “(그렇게 산 땅은) 개발이 되든 수용이 되든 본전도 못 건진다”고 말했다. 공시지가가 10만~30만원 안팎인 땅들을 기획부동산들은 이미 최소 4~5배, 많게는 8~10배까지 올려서 팔았다. 실제, <한겨레> 기자가 취업했던 기획부동산업체 2곳도 땅값을 공시지가 대비 6~11배, 실거래가 대비 4~5배로 부풀려 팔고 있었다. 공시지가가 평당 37만원인 예산 땅(<그림 2>)은 학교 담벼락 옆에 붙어 있단 이유로 ‘학세권’으로 포장되며 평당 244만원에 팔리고 있다. 현지 부동산업계 정보로, 이 부지는 오히려 향후 소방도로로 공공수용될 가능성이 적지 않다. 토지 수용은 공시지가 기준으로 이뤄진다. 기획부동산에서 산 땅은 설령 천운이 따라 개발이 된다 한들 워낙 비싼 값에 땅을 구매해 이득이 발생하기 어렵다. 현지 사정을 잘 아는 중개업자는 “그런 땅을 사는 순간 이미 그 돈을 잃은 것”이라고까지 단언했다.

<그림 2> ㅈ사가 판매한 충남 예산군 삽교읍 두리의 한 밭. 해당 밭 인근 논밭도 다른 기획부동산에 팔려 여러개의 다각형 필지로 쪼개졌다. ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

부동산 기획자에게 땅을 판 원주인들은 이런 ‘거품’ 거래의 실태를 알고 있을까. 어렵게 <한겨레>가 만난 당진시 석문면 삼화리 땅임자 김종술(가명·62살)씨는 “나야 내놓은 값만 받으면 되는데, 부동산들이 그렇게 파는 것이 나랑 뭔 상관이냐”는 말부터 던졌다. 김씨는 10여년 전 본인도 땅을 비싸게 샀다고 했다. 당시 평당 20만원을 치렀는데 “외지인이라 시세를 몰라 2배 정도 비싼 금액을 줬다”고 했다. 땅을 같이 산 사람과 관계가 틀어진 김씨는 본인 명의의 땅 953평을 2년 전 지역 부동산에 내놓았다. 시세보다 조금 비싼 평당 30만원이었다. 당시 부동산은 공장지 매입을 원한 인근 주민에게 이 땅을 팔고자 했다. 하지만 평당 30만원이란 얘기에 “너무 비싸다”며 거절했다고 한다. 땅 매입을 제안받았던 주민은 “여기 땅은 길도 없고, 길을 내려면 앞에 논을 따로 구매해야 되는데 그게 더 비쌀 것 같아서 엄두가 안 났다. 길 연결된 땅들도 30만원이면 충분히 사는데 왜 맹지를 사겠느냐”고 되물었다. 그 주민은 “얼마 전부터 저거 땅을 보러들 다니는데, 알고들 다니는 것인지 모르겠다”고도 했다. 2년 가까이 팔리지 않던 그 땅은 기획부동산을 거쳐 11평씩 쪼개져 평당 130만원에 팔려 이달 초 분할 등기됐다. 가격을 말해주며 그래도 주변 개발 호재들이 있으니 오르지 않겠느냐 묻자 그는 “나 죽고 손주가 내 나이나 되면 그 가격일지 모르겠다”며 웃었다.

김종술씨가 소유했다가 ㅎ사에 판매한 충남 당진시 석문면 삼화리의 한 임야. 관리를 하지 않아 말라 비틀어진 고구마가 사방에 널려 있었다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr
김종술씨가 소유했다가 ㅎ사에 판매한 충남 당진시 석문면 삼화리의 한 임야. 관리를 하지 않아 말라 비틀어진 고구마가 사방에 널려 있었다. 김태형 기자 xogud555@hani.co.kr

<한겨레>가 확인한 기획부동산 판매 토지들을 검토한 김경남 변호사(법률사무소 포유)도 이렇게 평가했다. “투자 가치가 낮다. 회사에서 실제 가치보다 높게 팔고 있어 회사에서 말하는 수익이 안 나온다. 민간 개발업자는 주변에 싼 땅을 매입하지 몇배나 비싼 이 땅을 사지는 않기에 민간개발로 수익이 나오기가 어렵다. 공적개발을 하더라도 매매가액만큼 보상받기 어렵다. 결국 어떤 목적으로든 투자수익을 달성하기 어렵다.”

이 땅을 구입한 사람들은 형편이 넉넉한 사람들이 아니다. 당진시 석문농협의 토지 대출 전담 직원은 “5천만원에 땅을 샀다는 외지인들이 천만원이라도 대출해달라는 문의가 올해만 10번 넘게 있었다. 그 땅들은 쪼개 놓아서 대출이 안 된다. ‘나 이 땅 오른다고 해서 2천만원 주고 샀는데, 자식 결혼을 시켜야 해서 그런데, (절반인) 천만원 대출도 안 되느냐’고 하던 분도 있었다. ‘사기당하신 거예요’ 이렇게 말할 순 없으니까 ‘그냥 대출이 안 됩니다’ 하고 돌려보냈다”고 말했다.

석문 방조제 공사가 한창이던 1991년, 정부는 메워질 땅에 2001년까지 수송용 기계, 정밀화학, 조립금속, 일반기계, 섬유, 기타 제조업 공장을 입주시키겠다고 밝혔다. 노태우 정권에서 문재인 정부로 이어지는 동안 그 계획은 30년째 진행 중이다. 그사이 석문면 일대, 중부권 땅들은 잘리고 나뉘어 외지인들에게 팔려 나갔다. 오래된 개발 호재들을 믿고 기획자들이 편의로 나눈 땅의 주인이 되고 있다. 돈 없는 이들도 땅을 살 수 있다는 게 근래 그들의 말이다. 그 30년 동안 부동산은 계층 이동의 ‘문’이 되었을까. 부동산 열차는 꼬리칸까지 투자 욕망을 가득 싣고 오늘도 달린다.

김완 장필수 기자 funnybone@hani.co.kr
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