무주택자인 한아무개(42)씨는 서울에서 시세 13억원짜리 아파트를 매입하려고 보니 주택담보대출비율(LTV) 규제로 대출 가능 금액이 4억4천만원에 불과해 8억원 이상의 본인 자금이 필요하다는 것을 알았다. 이에 한씨는 7억8천만원의 전세를 끼고 아파트를 사는 ‘갭투자’로 눈을 돌렸다. 5억2천만원의 자금으로 주택 구입에 성공한 한씨. 그런데 집 사느라 가용자금을 다 털어넣는 바람에 본인이 거주할 집의 전세금을 낼 돈이 부족했다. 한씨는 구입한 주택을 담보로 생활자금을 대출받아 전세 자금 일부를 보충할 수 있었다.

한씨 사례처럼 전월세를 준 본인 집을 담보로 임차 비용을 대출 받은 규모가 70조원을 넘어선 것으로 집계됐다. 특히 최근 4년 동안 46조원이나 급증했다. 대출 자금 일부가 ‘갭투자’에 간접적으로 활용됐을 가능성이 크다. 대출 규제가 점차 강해지면서 이 같이 틈새를 노린 ‘영혼까지 끌어모은 투자’도 막힐지 주목된다.

28일 장혜영 정의당 의원실이 금융감독원으로부터 받은 자료를 보면, 올해 6월 기준 은행권 주택담보대출 잔액 중 전월세 임차 용도 대출은 70조3706억원이다. 전체 은행권 주담대 잔액 427조9204억원의 16.4%를 차지한다. 2017년 6월 관련 대출 잔액(23조6606억원)보다 46조7100억원 늘었으며, 대출 비중(8%→16.4%)은 두 배 커졌다.

주담대는 크게 주택구입과 주택구입 외 목적으로 대출이 가능하다. 주택 구입 외 목적으로는 생활안정자금과 소유자 전입 등을 조건으로 한 전세자금반환용 대출을 받을 수 있다. 전월세 임차 대출은 생활안정자금 용도로 차입이 이뤄진 것으로 보인다. 생활안정자금 대출은 부동산 투기를 막기 위해 추가 주택 구입에 쓸 수 없도록 규제하고 있다. 그러나 전월세 임차 비용으로 사용하는 것은 가능하다. 시중은행 관계자는 “생활안정자금 대출의 자금 활용은 추가 주택 취득 외에는 사후 검증할 방법이 많지 않다”고 설명했다.

이로 인해 주담대의 전월세 임차 대출은 최근 몇년 간 성행한 갭투자에 간접적으로 활용됐을 수 있다. 전세를 끼고 주택을 구입한 후 이 집을 담보로 대출 받아 본인이 거주할 집의 전월세 자금을 보충하는 것이다. 직장인의 경우 주담대 생활안정자금 대출은 주택당 연간 최고 한도가 1억원으로 적은 편이다. 갭투자를 위한 ‘영끌’에 이 같은 틈새 대출까지 동원됐을 가능성이 크다. 장 의원은 “정부가 규제를 하면 이를 우회하는 방법을 찾아 새로운 방식의 갭투자가 생기고 있다”고 말했다.

다만 정부의 규제 강화로 이러한 갭투자도 막힐지 관심이 집중된다. 올해 7월부터 규제지역 6억원 초과 주택 관련 주담대는 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 적용되고 있어서다. 또한 전세를 끼고 주택담보대출을 받을 때 세입자 보증금이 선 순위로 잡힐 경우 한도가 그만큼 적어질 수 있는데, 요새 들어 전셋값이 크게 오르고 있다. 디에스아르 규제와 전셋값 상승을 고려하면 관련 대출 한도가 적어질 가능성이 있는 것이다. 시중은행 관계자는 “지난 몇 년 간 주담대 생활안정자금을 갭투자로 썼을 수 있겠지만, 이제는 디에스알 규제와 전셋값 급등을 고려하면 한도가 많이 안 나올 것”이라고 말했다.

전슬기 기자 sgjun@hani.co.kr